可用面积用不了 诉至法院要求退款被驳回

　　“门前这块地方也是属于你的，可以随便用……”对于购买商铺的人来说，门前空间对吸引来往客流非常重要，尽管这部分面积往往不包含在实际合同里，但通常买卖双方会做一些特殊约定。那么，伴随时间推移，当消防标准或者城市规划出现变化，“说好的”可利用空间被禁止使用，算不算违约？近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对一起房屋买卖合同纠纷案依法判决，驳回原告要求退还购房款的诉讼请求。

　　早在2006年，大陈和小陈兄弟俩看中苏州高新区一处批发市场的发展前景，“当时周边均价三千多，但我们出价五千多。”据大陈说，其实就是为了商铺门前多出来的使用面积。时年4月，他们与某地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买该批发市场西边10、11号房，建筑面积212.38平方米，单价每平方米5680元，总金额1206318元。

　　在上述合同的附件中，房产公司法定代表人陈某明确书写：“购买房屋的主要条件：街沿石范围内属买受人（门口长8m×宽2.8m，山头长10m×宽4.6m）”。

　　“那一块面积大概60多平方米。因为属于公共区域，无法办理国有土地使用权证和房屋所有权证。”大陈表示，收房时，房产公司确实向兄弟俩交付了房屋及街沿石土地上搭建的两件彩钢板房，为此，二人还另外支付了搭建费7980元。

　　就这样，兄弟俩在批发市场合伙做起食品商行生意。到2009年8月，因新的消防规范要求，两间板房被强行拆除，街沿石范围内的场地也被明令禁止占用。于是，2012年年初，大陈、小陈共同将某地产公司诉至法院，请求赔偿损失318000元（每平方米土地按5000元计算），同时要求其恢复搭建所拆除板房两间并赔偿损失7980元。诉讼过程中，双方达成调解协议，被告地产公司返还兄弟俩7980元。

　　此后，虽然没有了搭建板房，但大陈、小陈依然把货物摆在门口，直到批发市场所在辖区的相关管理部门发出处理决定通知书，称兄弟二人经营的食品商行长期以来不遵守市场规章管理、占道经营乱堆乱放、不肩负经营者应该负的责任，堵塞消防通道，造成不可估量的安全隐患，严重扰乱市场经营秩序，造成恶劣影响，经研究决定对该商行停业整顿。兄弟俩便将某地产公司和批发市场管理公司一起诉至法院。

　　“他们没有按照合同约定交付购买的街沿石范围属于违约。” 庭审中，原告请求判令两被告退回原告房款504827.26元，即按照当时的房价3303元均价退还房屋差价。

　　两被告共同辩称，房屋买卖合同关于“街沿石范围内属买受人”的约定仅是对于相对范围内地面由买受人有限使用的约定，并非法律上的土地使用权的转让。

　　法院认为，首先，原、被告所签合同约定得建筑面积与房屋所有权证中登记相符，也就是说被告按照约定向原告交付了房屋，并将附件中载明的街沿石范围内区域交由原告使用。至于附件中所载的区域此后因城市管理需要而禁止违章搭建，原告在使用该区域过程中应当依法遵守城管部门的执法管理。被告并不存在违约情形，原告以违约的请求权基础提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据。

　　其次，原告认为原、被告约定购房价格高于当时的市场平均价，原告所举的证据系司法拍卖及二手房销售价格且户数极少，被告也举证了与原告相近购房时间段的房屋销售价格以证明原告的购房价款并未高于市场均价，综合双方的证据，原告所举证据不具有普遍代表性且无法仅凭几户房屋价款得出市场平均价；另外，该房屋的单价系双方当事人一致意思表示且不违反法律法规禁止性规定，即使与当时的市场均价存在上下浮动，当事人也应当按照签订的合同约定进行履行。

　　再次，被告批发市场并未与两原告就房屋买卖事宜订立合同，也未收取两原告的房款。综上，驳回原告大陈、小陈的诉讼请求。