李宝特律师-付某与蔡某房屋买卖合同纠纷案

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

    上诉人（原审原告）：付某，男，1984年3月25日出生，汉族，陕西省人民医院医生，住西安市碑林区。

    委托诉讼代理人：李宝特，陕西方新律师事务所律师。

    被上诉人（原审被告）：蔡某，女，1974年10月26日出生，汉族，个体工商户，住浙江省玉环县。

    委托诉讼代理人：张亚炜，陕西再创律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：党斌，陕西再创律师事务所实习律师。

    上诉人付某因与被上诉人蔡某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初3611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

    一审法院对当事人双方没有争议的事实，确认如下：2018年2月11日付某与蔡某协商一致，约定付某购买蔡某名下房屋一套，付某当日通过银行支付定金100000元，蔡某出具收据，写明：“今收到西安付某购房定金壹拾万元整。（总房价￥115万元，房址：西安市莲湖区丰庆路御溪望城）正式办理手续于2018年3-4月份进行”。2018年4月27日蔡某通过银行向付某返还定金100000元。一审法院对当事人双方有争议的证据和事实，认定如下：付某提交证据3、证据5、蔡某提交证据①、付某与蔡某微信记录截图。付某以此证明多次邀请蔡某来西安办理正式手续，而蔡某明确表示拒绝，并退回定金，单方违约。蔡某则证明双方没有合同，只是通过微信协商沟通买卖事宜，微信记录显示付某在2018年3月27日尚未筹集到全部房款，贷款没有申请下来，2018年4月25日依旧没有申请到贷款，在约定办理手续届满前，付某已无法履行付款义务。故蔡某提出解除买卖关系。对于该证据，一审法院综合已经确认并固定的事实，结合双方自2018年1月5日至2018年6月5日期间全部微信记录内容，尤其2018年2月11日双方正式确立房屋买卖关系之后的微信记录内容，可以确定付某应在2018年4月30日前、即双方正式办理房屋买卖手续时将1150000元购房款支付给蔡某。但是，直至2018年4月25日，付某尚有150000元缺口无法凑齐。此状态下，双方约定的2018年3-4月份正式办理手续难以进行。因此，蔡某的证明目的成立，应予认可。付某提交证据4、58同城等网站网页截图，证明涉案房屋所在小区房价已涨，再购买同地段相同面积房屋，需要增加成本400000元。蔡某质证对该证据的形式要件及证明目的均不认可。因该证据所显示房屋与本案所涉房屋并非同一标的，一审法院认可蔡某质证意见。蔡某提交证据②、手机短信往来信息7条，证明付某对蔡某进行指责与骚扰，并对蔡某女儿的肖像进行侵犯。一审法院对该证据不予评判，亦不认可，与本案无关。如认为相关权利因此受损，可通过其他正当程序另行主张权利。

    付某于2018年5月3日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、判令解除付某与蔡某2018年2月11日成立的预约合同；2、蔡某向付某再返还定金100000元（不含2018年4月27日己退还的100000元）；3、蔡某向付某赔偿损失300000元；4、蔡某承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月，付某与蔡某协商一致，购买蔡某位于西安市莲湖区房屋一套，面积114.81平方米，总价款1150000元。2018年2月11日付某通过银行向蔡某支付定金100000元，蔡某当日出具定金收据，明确写明于2018年3月至4月办理房屋买卖合同签订手续。在此期间付某催促蔡某签订正式房屋买卖合同，蔡某一直不配合办理，而且于2018年4月27日通过银行向付某返还定金100000元，该行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现诉至法院，请求依法维护付某的合法权益。

    蔡某辩称，一、对付某第1项诉讼请求没有异议。实情是付某在约定付款期限内无法履行付款义务，严重违约，导致交易无法继续进行。2018年1月4日付某给蔡某打电话，询问御溪望城小区的房产是否可以出售。之后双方互加微信开始商谈房屋买卖事宜。因涉案房产是开发商给蔡某折抵的工程材料款，开发商可直接和付某办理《商品房买卖合同》，所以蔡某要求付某一次性付清购房款，之后给开发商出具出让证明，双方买卖即时清结。同时为及时回收款项，减少经营损失，要求付款时间越快越好。因蔡某住在浙江，商谈过程都是通过微信进行，双方至今未见过面，也没签订书面合同。针对蔡某的付款条件，双方曾反复商谈。至2月11日，付某在看过房屋之后，给蔡某转账定金100000元。商谈过程中，付某多次称一次付清购房款有困难，在申请贷款，估计贷款3月中旬就能下来。所以蔡某在出具定金收据时写明“正式办手续于2018年3、4月份进行”，给予付某准备时间。此后，付某多次发微信说贷款不好办，至4月25日，又说估计贷款5月份有可能，并提出只能支付购房款1000000元（包含定金在内）。因此，蔡某提出解除交易。2018年4月27退还给付某定金100000元。二、付某第2项诉讼请求没有法律依据。付某没有履行给付义务，期限届满还没有贷到款，并向蔡某提出少付款。按照法律规定无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。蔡某提出解除双方的买卖关系，符合《合同法》有关规定，法院应驳回其请求。三、付某第3项诉讼请求，属于无理缠讼行为，希望法院驳回。

    一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。付某、蔡某协商买卖房屋，虽未签订房屋买卖合同，但是通过支付定金、出具定金收据以及微信聊天记录等已经明确了买卖关系。根据涉案房屋来源、性质、定金收据所载内容及双方商谈记录显示，付某应在2018年3-4月间筹备好全部购房款1150000元，并支付给蔡某。但由于付某自2月11日支付定金后屡次表示贷款困难，至4月25日仍表示仅筹到1000000元购房款，在没有明确声明或告知对方所余房款能否在剩余几天内备齐的情况下，蔡某有理由相信付某支付能力受限，不能按约付款。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，蔡某行使同时履行抗辩权，及时通知付某解除买卖关系并退还定金并无不当。付某认为蔡某单方面违约，理由不足，不能成立。      现付某诉至一审法院，要求解除双方2018年2月11日成立的预约合同，蔡某表示认可，依法予以准许，解除时间确定为蔡某退还定金的2018年4月27日。对于付某要求蔡某再返还定金100000元及赔偿损失300000元之请求，因缺乏违约事实依据及法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十一条第二项、第九十三条之规定，判决如下：一、自2018年4月27日起，解除付某与蔡某于2018年2月11日成立的房屋买卖关系；二、驳回付某要求蔡某再返还100000元定金之诉讼请求；三、驳回付某要求蔡某赔偿损失300000元之诉讼请求。案件受理费7300元，付某已预交，减半收取3650元，由付某负担。本判决生效后，西安市莲湖区人民法院退还付某3650元。

    宣判后，付某不服，向本院提起上诉称，一审判决错误，本案系蔡某单方违约。一、一审判决没有弄清本案房屋交易款项的支付方式。付某和蔡某在微信中明确约定，付某交付10万元后，办理正式手续前再备90万元即可，余款15万元办理正式手续后支付。2018年4月25日，在付某已经筹到资金的情况下，一审判决却认为付某无法履行付款义务，认为蔡某有权解除合同。这是错误的。二、双方约定的是2018年3-4月办理正式手续，当时付某交付90万元款项即可。可是在2018年4月25日，蔡某就提出不再交易，在履行期限没有到期的情况下解除合同，这是没有依据的。三、蔡某毁约不再卖房的原因是因为西安房价上涨。四、由于蔡某单方违约，涉案房屋交易无法完成，付某必然要重新购房。在目前的房屋市场背景下购置相同面积、近似位置的房子，必然多支出约40万元的成本。这40万元的差价是蔡某违约行为造成的，蔡某重新卖出涉案房屋也必然会多获得40万元。付某的经济损失和蔡某的违约行为之间必然具有因果关系。因此，蔡某应当承担赔偿损失的后果。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判蔡某向付某再返还定金10万元；3、撤销一审判决第三项，改判蔡某向付某赔偿损失30万元；4、由蔡某承担一、二审诉讼费用。

    蔡某辩称，驳回上诉，维持原判。一、一审判决根据双方的微信往来和短信往来内容确定了法律事实，没有错误。二、双方初时商谈买卖事宜时就议定的全款支付。双方初时商谈的微信记录是准备双方先签一个买卖合同，这个前提是付某要付给蔡某90万元，剩余的15万元在和开发商办完手续付，办手续的时间在3-4月份。但2月11日付某支付定金后就没有继续支付90万元并签订合同，3月1日蔡某催促付某问准备的怎么样了，付某称贷款还没下来，还没有筹集到足额资金，直到4月24日付某在微信上还是这样表示的。付某即便在25日凑够了90万元，那剩余的15万元还是没有着落。既然是即时结清的交易，付某的支付能力显然无法签订并履行该合同，因此蔡某提出解除双方的意向合同没有任何过错。三、付某认为蔡某见利忘义，是因为房价上涨才和他解除合同，纯属主观臆断。四、付某主张蔡某给他赔偿也是没有事实和法律依据的。

    本院经审理查明，付某、蔡某均认可蔡某出具的“收据”上的办理正式手续是指付某和蔡某签订合同，不包括付某与开发商进行网签。一审判决认定其余事实属实。

    本院认为，通过付某与蔡某的微信聊天记录、蔡某给付某出具的收据等可以确认，付某与蔡某就买卖涉案房屋进行多次磋商，后达成一致意见：房屋总价款为115万元（支付方式为：付某先期支付10万元定金，签字后当场支付90万，余下15万，等付某与开发商网签完成后支付），双方于2018年3—4月份办理正式手续。因此，付某与蔡某就买卖涉案房屋达成了定金合同，尚未签订正式的房屋买卖合同。付某与蔡某达成的定金合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。付某亦向蔡某支付了10万元定金。其后，双方本应按照定金合同的约定，在2018年4月底之前办理正式手续。但蔡某在2018年4月25日以付某付款能力不足为由不再继续履行，不再与付某就涉案房屋继续办理正式手续。蔡某的行为违反了定金合同的约定，应当向付某双倍返还定金。蔡某主张是因付某付款能力不足才解除合同的理由不成立。双方约定的是2018年3—4月办理正式手续，2018年4月25日时尚未到双方约定的办理正式手续的最后时限，且双方约定的付款方式为，付某先期支付10万元定金，签字后当场支付90万，余下15万，等付某与开发商网签完成后支付。也即在双方签订正式合同时，付某只需再支付90万元。在2018年4月25日，付某有能力支付90万元。蔡某主张其后其与付某协商改变付款方式为在双方办理正式合同时，付某需支付剩余全部房款即105万元，但蔡某未举证证明其就改变付款方式与付某达成一致意见，故对蔡某主张改变付款方式的主张，证据不足，不予采信。既然双方约定在办理正式手续时付某只需再支付90万元，2018年4月25日时付某也具备90万元的付款能力，所以蔡某因付某付款能力不足而要求解除合同，理由不成立。一审判决认定因付某付款能力不足，蔡某解除合同合法的理由不妥，应予撤销。蔡某违反定金合同约定，拒不履行与付某签订正式买卖合同，办理正式手续的行为，构成违约，付某要求蔡某双倍返还定金，于法有据，应予支持。因蔡某已向付某返还10万元定金，故蔡某应再向付某返还10万元定金。关于付某主张蔡某赔偿房屋差价损失30万元。因付某和蔡某仅是签订了定金合同，双方并未签订正式的买卖合同。所以付某要求蔡某赔偿房屋差价损失30万元的上诉请求不予支持。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第 一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

    一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初3611号民事判决第 一项、第三项；

    二、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初3611号民事判决第二项；

    三、蔡某于本判决生效之日起十五日内向付某赔偿定金100000元。

如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费7300元，付某已预交，减半收取3650元，由付某负担2737元，由蔡某负担913元。本判决生效后，西安市莲湖区人民法院退还付某3650元。

二审案件受理费7300元，付某已预交，由付某负担5475元，由蔡某负担1825元。蔡某随上述款项一并支付付某。

    本判决为终审判决。

审　判　长　　董　凡

审　判　员　　肖晓通

代理审判员　　辛　娟

二〇一八年十一月一日

书　记　员　　石李婷